商品房认购合同书法律问题解析
2016-01-06 14:36:10 点击：
一、商品房认购合同书的内容及性质
（一）商品房认购合同书的内容
随着房地产业的发展, 商品房认购书广泛地运用于商品房销售中。由于其性质的特殊及对效力认识的不甚清晰, 出现了大量的纠纷, 成为法律实务中亟待解决的问题。商品房认购书是指购房人在选中所购商品房后, 与开发商为将来一定期限订立商品房买卖合同等事宜而签订的合同, 在实践中还有购房预订单、预订书、认购意向书等称谓。其内容一般包括: ( 1) 买卖双方的基本情况; ( 2) 所购房屋的位置、价款、面积等基本情况; ( 3)房款金额及支付方式；（4）定金及违约后对定金的处理；（5）正是合同签订时限；（6）其他约定：:如双方约定在签订认购书后，开发企业将在一定期限内为购房人保留订购的房屋，同时，认购书中约定的价格、房号等在将来签署正式合同时不得变更，购房人未在认购书约定时限内签署合同的，开发企业不再保留订购的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；购房人在认购书约定时限内签署合同的，则定金充抵房价款。。但因商品房认购书一般由开发商自行制定, 内容详略程度差异较大。
（二）商品房认购合同书的性质
商品房认购书的法律性质直接关系到法律适用以及对法律适用后果的预期。目前关于认购书的法律性质，主要有以下几种观点:（1）认购书是预约合同。它与买卖合同是预约合同与本约合同的关系，目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的买卖合同。（2）认购书是正式的买卖合同。正式买卖合同不过是对认购书的补充和完善。（3）认购书是商品房买卖合同的补充协议，是买卖合同的从合同。主合同未成立，作为从合同的认购书无法律效力。（4）认购书不符合合同成立的要件，只是对双方无约束效力的意向书。商品房认购书法律性质如上仁智互见的见解，究竟孰是孰非呢？笔者认为：认购书作为将来签订正式商品房买卖合同的一种预先约定，是商品房买卖的预约合同，是独立的合同，该合同的标的是当事人在约定时限内为订立本约（正式买卖合同）的行为。因此，商品房认购合同书与之后签订的商品房买卖合同之间是预约合同与本约合同的关系。但是，根据《商品房买卖解释》第５条规定： “商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第１６条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”认购书内容具体明确，且当事人已实际履行的，认购书应视为正式的商品房买卖合同。
二、开发商提供的商品房认购合同中的格式条款风险规避
格式条款作为社会经济生活中的一项重要交易制度, 体现了社会经济发展的必然要求, 满足了频繁和快捷交易生活的需要, 但同时也给消费者权利带来严重影响。鉴此, 许多国家通过制定法律对格式条款予以规制。我国颁布的《消费者权益保护法》和《合同法》等对格式条款问题也作了初步的规定。目前，我国商品房交易活动十分活跃，房地产开发商为了简化订约程序，提高订约效率，在提供的商品房认购合同中大量存在着格式条款。因此，开发商在认购合同中植入格式条款前要眀悉格式条款订入合同中的条件，避免之后会出现的各种纠纷。
如果要将格式条款订入商品房认购合同，要满足以下条件：
(一)以合理的方式提请对方注意。当格式合同的缔约相对人一方不理解、不懂或错误理解格式条款的意义时,拟定条款方有说明的义务, 如汇款方、划支票方错填了内容, 邮政部门、银行方有说明、告知的义务。在某一具体的合同关系中, 拟定格式条款的一方应按照对方的要求予以说明, 如经提示后, 对方没有要求说明就不必说明、解释; 如对方要求, 就必须予以说明。如果提供格式条款的一方未尽到提示义务或拒绝说明的, 该条款应视为双方未取得合意, 也就不构成合同的内容, 即该条款不发生合同效力。但是, 提请注意的义务履行到何种程度才算合理, 不仅在实践中难以把握, 而且在理论上争议也很多。笔者认为, “提请注意”在原则上应以理智正常的社会一般人的认识水平为标准, 判断其“提请注意”是否达到合理的程度时, 应当从以下几个方面来把握和理解：1、提示的方式 提示可采取宣读、讲明、声明、在书面材料中特别标出、以书面形式特别告示等方式。就提示制度而言, 在某些情况下, 依交易情况,明示有显著困难的, 应以显著的方式公告其内容。所以合理的方式既包括个别提请注意的方式, 也包括公开张贴。其中, 个别提请注意是原则, 公开张贴是例外, 只有在个别提请注意有困难时, 才使用公告明示的方式。且公告明示的方式应采用显著方式, 即该公告应当放置在相对人能够注意到的地方, 且内容醒目, 能吸引相对人的注意, 并能使相对人理解该公告的含义。2、提示的时间。提示必须是在格式条款签署之前。对于合同订立之后才知道免责或限制责任条款或其他格式条款存在的, 相对人有权不对在订立时尚不知道的合同条款负责。3、提示说明的程度。一般认为提示说明必须能够引起相对人的注意, 且提示和说明应考虑对象和条款内容的特殊性, 针对不同的交易对象、不同的免责、限制责任条款或其他格式条款, 进行不同程度的提示和说明。提示和说明的程度取决于以下两个事实: ( 1)为提请注意所采取的步骤。格式条款如在文件之封面被显著注明或指向, 则构成充分的明示;( 2)格式条款的性质。其合同条款越是异乎寻常或出乎意料(通常被称为异常条款) , 将其订入合同所需要的明示程度也就越高。
(二)须经缔约相对人的同意。前面我们论述的“以合理方式提请相对人注意”只是将格式条款订入合同的条件之一, 旨在弥补格式条款订入合同时当事人之间缔约能力和缔约机会的差距, 而依照合同法的一般原理, 合同条款的订入必须经当事人合意, 即要求缔约相对人对格式条款的承诺。我国现行立法对缔约相对人“同意”接受格式条款的方式未作统一的规定, 原则上应认为明示、默示两种方式都可以, 但是法律另有规定的除外。
（一）商品房认购合同书的内容
随着房地产业的发展, 商品房认购书广泛地运用于商品房销售中。由于其性质的特殊及对效力认识的不甚清晰, 出现了大量的纠纷, 成为法律实务中亟待解决的问题。商品房认购书是指购房人在选中所购商品房后, 与开发商为将来一定期限订立商品房买卖合同等事宜而签订的合同, 在实践中还有购房预订单、预订书、认购意向书等称谓。其内容一般包括: ( 1) 买卖双方的基本情况; ( 2) 所购房屋的位置、价款、面积等基本情况; ( 3)房款金额及支付方式；（4）定金及违约后对定金的处理；（5）正是合同签订时限；（6）其他约定：:如双方约定在签订认购书后，开发企业将在一定期限内为购房人保留订购的房屋，同时，认购书中约定的价格、房号等在将来签署正式合同时不得变更，购房人未在认购书约定时限内签署合同的，开发企业不再保留订购的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；购房人在认购书约定时限内签署合同的，则定金充抵房价款。。但因商品房认购书一般由开发商自行制定, 内容详略程度差异较大。
（二）商品房认购合同书的性质
商品房认购书的法律性质直接关系到法律适用以及对法律适用后果的预期。目前关于认购书的法律性质，主要有以下几种观点:（1）认购书是预约合同。它与买卖合同是预约合同与本约合同的关系，目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的买卖合同。（2）认购书是正式的买卖合同。正式买卖合同不过是对认购书的补充和完善。（3）认购书是商品房买卖合同的补充协议，是买卖合同的从合同。主合同未成立，作为从合同的认购书无法律效力。（4）认购书不符合合同成立的要件，只是对双方无约束效力的意向书。商品房认购书法律性质如上仁智互见的见解，究竟孰是孰非呢？笔者认为：认购书作为将来签订正式商品房买卖合同的一种预先约定，是商品房买卖的预约合同，是独立的合同，该合同的标的是当事人在约定时限内为订立本约（正式买卖合同）的行为。因此，商品房认购合同书与之后签订的商品房买卖合同之间是预约合同与本约合同的关系。但是，根据《商品房买卖解释》第５条规定： “商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第１６条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”认购书内容具体明确，且当事人已实际履行的，认购书应视为正式的商品房买卖合同。
二、开发商提供的商品房认购合同中的格式条款风险规避
格式条款作为社会经济生活中的一项重要交易制度, 体现了社会经济发展的必然要求, 满足了频繁和快捷交易生活的需要, 但同时也给消费者权利带来严重影响。鉴此, 许多国家通过制定法律对格式条款予以规制。我国颁布的《消费者权益保护法》和《合同法》等对格式条款问题也作了初步的规定。目前，我国商品房交易活动十分活跃，房地产开发商为了简化订约程序，提高订约效率，在提供的商品房认购合同中大量存在着格式条款。因此，开发商在认购合同中植入格式条款前要眀悉格式条款订入合同中的条件，避免之后会出现的各种纠纷。
如果要将格式条款订入商品房认购合同，要满足以下条件：
(一)以合理的方式提请对方注意。当格式合同的缔约相对人一方不理解、不懂或错误理解格式条款的意义时,拟定条款方有说明的义务, 如汇款方、划支票方错填了内容, 邮政部门、银行方有说明、告知的义务。在某一具体的合同关系中, 拟定格式条款的一方应按照对方的要求予以说明, 如经提示后, 对方没有要求说明就不必说明、解释; 如对方要求, 就必须予以说明。如果提供格式条款的一方未尽到提示义务或拒绝说明的, 该条款应视为双方未取得合意, 也就不构成合同的内容, 即该条款不发生合同效力。但是, 提请注意的义务履行到何种程度才算合理, 不仅在实践中难以把握, 而且在理论上争议也很多。笔者认为, “提请注意”在原则上应以理智正常的社会一般人的认识水平为标准, 判断其“提请注意”是否达到合理的程度时, 应当从以下几个方面来把握和理解：1、提示的方式 提示可采取宣读、讲明、声明、在书面材料中特别标出、以书面形式特别告示等方式。就提示制度而言, 在某些情况下, 依交易情况,明示有显著困难的, 应以显著的方式公告其内容。所以合理的方式既包括个别提请注意的方式, 也包括公开张贴。其中, 个别提请注意是原则, 公开张贴是例外, 只有在个别提请注意有困难时, 才使用公告明示的方式。且公告明示的方式应采用显著方式, 即该公告应当放置在相对人能够注意到的地方, 且内容醒目, 能吸引相对人的注意, 并能使相对人理解该公告的含义。2、提示的时间。提示必须是在格式条款签署之前。对于合同订立之后才知道免责或限制责任条款或其他格式条款存在的, 相对人有权不对在订立时尚不知道的合同条款负责。3、提示说明的程度。一般认为提示说明必须能够引起相对人的注意, 且提示和说明应考虑对象和条款内容的特殊性, 针对不同的交易对象、不同的免责、限制责任条款或其他格式条款, 进行不同程度的提示和说明。提示和说明的程度取决于以下两个事实: ( 1)为提请注意所采取的步骤。格式条款如在文件之封面被显著注明或指向, 则构成充分的明示;( 2)格式条款的性质。其合同条款越是异乎寻常或出乎意料(通常被称为异常条款) , 将其订入合同所需要的明示程度也就越高。
(二)须经缔约相对人的同意。前面我们论述的“以合理方式提请相对人注意”只是将格式条款订入合同的条件之一, 旨在弥补格式条款订入合同时当事人之间缔约能力和缔约机会的差距, 而依照合同法的一般原理, 合同条款的订入必须经当事人合意, 即要求缔约相对人对格式条款的承诺。我国现行立法对缔约相对人“同意”接受格式条款的方式未作统一的规定, 原则上应认为明示、默示两种方式都可以, 但是法律另有规定的除外。
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